来自 话题 2017-05-22 10:10 的文章

不能随意涨价撵人,租房者的春天要来了吗?

无论是从用户体验还是市场规模来说,中国的租赁市场都明显发育不足

对于大多数中国租房者来说,租房生活充满了强烈的不安全感和种种屈辱体验。痛点很多,最主要的有租价高企、租金随意上涨、租客无故被驱逐、换房频率极高等。据2016年的一份租房报告显示,在北京,租客平均换房时间为11个月,大部分在8-14个月之间。

据住建部相关统计和调查,目前中国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。但与庞大的租房群体不符的是,中国的租赁市场规模实际上很小。目前中国年房屋交易额大概为15万亿,其中包括10万亿新房和5万亿二手房,而租金规模大概在1.1万亿,整个房屋交易额中租金收入占比在7%左右。租赁市场呈现出供给数量少,供给品质差,租房的供应个体以个人为主,租客端续约率短,规模化运营机构发展不足的特点。对比日本,其房屋交易市场(商品房与自建房并存)的规模约在9千亿人民币左右,租金规模达到8千亿人民币,其租赁市场80%的房子都是通过托管的形式来实现,租客普遍租期较长,规模化运营管理水平高。

租住本应该成为一种生活方式。在不少发达国家,租赁是主要的居住方式,买房并不能彰显阶层,反倒是一种负担,精英都以租好房为傲,代表国家是德国和日本。而中国租赁市场与交易市场的倒挂,则与中国的特殊国情有关。没房就没有安全感,就没有免于伤害的权利;房价飙涨,几年内买房人和租房人的资产差距和社会阶层就拉开了差距;钱总要找到去处,不买房干什么?

要想真正解决租房者的痛点,首先要保证充足的、有品质的房源供应

意见稿将近一半的篇幅放在了如何保障租房人的权益上,也确实瞄准了随意涨价、赶人等问题,但仅仅通过这些规定,很难实质性改变租房者的境遇。

一个成熟、稳定的住房租赁市场,必先保证多样化、充足的房源供应。房源供应主要分为两部分,一种是政府主导的公租房、廉租房,另一种是市场化的租房,机构和个人作为租赁市场房源供给主体,以机构为主,机构既可以持有和运营,也可以只负责托管,负责签订合同、筛选租户、代收租金以及房屋维修,完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。

大多数拥有成熟租赁市场的国家,机构和政府是供房主体。2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房(450万套)占24%,私人机构房源(410万套)占22%。日本的机构房源(包括机构自持和机构托管)占83%,个人房源比例为17%。而据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示,目前中国有25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。也就是说来自中国租赁市场的主要供房主体是个人,机构化水平很低。

仅就几个大城市而言,住宅租赁市场的供应量明显不足。据链家研究院《租赁市场系列研究报告》,北京有800万流动人口,270万套租赁需求,但实际上只有150万套供应。由于供给数量少,机构化水平低,导致供给质量参差不齐,居住品质得不到保证。

典型的德国公租房典型的德国公租房

德国是住宅租赁的样本市场。为了保证充足的住房供应,解决中低收入人群的住房难题,德国每年都建大量的廉租房,廉租房建设的补贴主要是由联邦政府支付;鼓励集体建房,即住房合作社建房,但所有合作社建设的房屋必须用于出租而不是出售;也鼓励居民自己建房,并给予贷款、税收上的优惠,但房屋建成后必须出租给符合要求的低收入家庭。

基于土地产权制度的不同,鼓励集体建房和私人建房用于出租对中国没有参考意义。把保障中低收入人群、年轻人的居住需求视为公共产品,建造公租房、廉租房或许才是一条可行之路。但老实说,公租房的名声并不好,不少地方的公租房申请门槛高,对外来人口极端不友好,地理位置过偏,公共交通不便等不利因素,让租房者无所适从。

至于机构化供房。相比较个人房源,机构化供房一般都能提供稳定的品质预期,品牌化的长租公寓也更符合年轻人的审美和需求。机构化供房一般又有两种模式,一种是单纯托管,可以通过佣金和后续的管理费盈利。另一种机构自持+运营,但土地成本高,租金回报率过低,对于资产持有者来说很难从出租中赚钱,这是制约机构自持住宅用于租赁的主要因素之一。2015年美国新增公寓94%用于租赁,在日本,许多公寓楼从设计阶段开始,就是确定是出租的不是出售的。而在中国房地产“面粉贵过面包”的现状下,虽然政策要求开发商自持一定比例住宅,房屋从建设时便确定租赁用途的趋势正在显现,但目前来看,仍远远难以满足需求。

房租不随意上涨是美好的愿望,但不能只寄希望于房东自觉

意见书中规定,合同中没有约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。对租客来说,租金随意上涨,无原则地上调租金,确实是当下侵犯租客权益的典型行为之一,严重影响租客预期,加重租客负担,导致租赁的短期化。成熟的租赁市场,大多鼓励让房屋的所有人延续性、持续性的把同一个房屋租给相同的住户,这对承租方和租户都是一种保护。

这就不得不提到租金管制了。德国的“租金管制”政策一直为人津津乐道,流传最广的说法是“房租涨幅三年内不得超过20%。房租超出‘合理价位’的20%将被视为‘房租超高’的违法行为,会被课以巨额罚款”。这个政策听起来有些违背自由市场,但却是真的。2012年底,德国议会通过一项法案,允许政府对房租的涨幅做出限制——三年内不得超过15%,以前则是20%,新法案于2013年5月正式实施。

但“租金管制”到中国能否执行得了就不好说了。以北京为例,北京的房租到底算不算高?如果以绝对值来看,北京的房租当然算高,这主要是楼市价格上涨带动的。但如果从租售比来看,北京房子的租金并不算贵,毕竟价值千万的房子,一年的租金也就十来万左右,租售比(年租金收入和房价收入的比例)差不多是1:100。从投资的角度看,这个收益率并不高,房东涨租的心态迫切。租客仍是弱势群体,在合同缔结中缺乏话语权,合同条款多是有利于业主的,自然也无法掌握租金调整的次数和幅度。

租房市场将是一个风口,但靠什么给租房者安全感?

链家研究院2016年发布的《租赁崛起》报告预测,未来3~5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币;2025年租金规模将到达2.9万亿,租赁人口2.3亿;2030年将达到4.6万亿,租赁人口达2.7亿。

国际发达租赁市场人口都很庞大,他们通常具有30%以上的租赁人口,而中国的大城市的租赁人口比例还远远低于这一数字。

中国租赁市场的潜力巨大,但一个市场的繁荣依赖于多方面因素。最基本的土地政策,城市户籍制度,法治水平和社会整体诚信,缺一不可。否则,很难让租房者相信“房子是租来的,但生活不是”。

 

长安居大不易,长期租房不得不成为都市人的一种生活方式。但中国的租房者,要想在租来的房子里获得足够的安全感,真的很难。