来自 话题 2017-04-11 09:08 的文章

“中介炒房合同”被判无效:该如何看?

总结起来,中介炒房合同无效,可以找到三大理由——

说天津这个判决是“首判”,稍显夸张。整理过往的一些类似案例,如果不支持中介炒房,大概有三个理由。详述之前,先来看看中介炒房的模式:

中介炒房的流程图中介炒房的流程图

不难看出,中介炒房的关键点在于和卖房者签订合同,只用付一定的定金,就让卖房者将房屋给腾出来,而一定会注明合同可转让给第三方,待找到第三方之后,由这个第三方的真正买家来与卖家直接办理过户手续。这样,中介从业者不用办理繁琐的手续,即可赚取中间的高额差价。当然,这么炒房的中介也是要承担风险的,万一房价跌了,可能就得砸在手里了。不过这些风险并不高,一方面交完定金,走势不对,可以毁约,另一方面,中介是对房产市场最有洞察力的群体,一般十拿九稳才出手。

那么,总结一下合同无效的三个理由:

第一是,合同有违公平交易,会扰乱市场秩序。去年11月天津基层法院一份相似案例的判决便用了这个理由——“‘被告(本案中的卖房者)允许原告(本案中的买房者)将该房屋过户给第三方名下,并配合过户一切手续,配合原告看房’的约定,将导致最终的买受人非本案原告,此约定违反了公平交易原则,扰乱了正常的市场交易秩序,更有可能给不法分子以可乘之机,借此倒卖房屋。”

第二是本次引发广泛关注的案例中的理由,签订合同并非真实的意思表示,具体说来——“(合同中的买房者)签订该买卖合同的目的是为了转售他人,并非要购买被告名下的涉诉房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。”

第三则是,房产中介人员或者说房地产经纪从业人员应该是有着严格的职业道德要求的,忠实于客户,不对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。他们不能违背这样的职业义务。

这三大理由中,最坚实的一条是违背房产中介的职业道德

三大理由中,前两条有一定的争议性。比如,理由一中的相关判决认为“合同系当事人真实意思表示”。这个观点显然和理由二有冲突性。而对于“真实意思”表示这点,中国人民大学法学院教授石佳友在其财新的专栏里也提出质疑,认为这个“真意”应是双方共同的意图,不是一方所独有的私下盘算。中介的身份对于双方真实意图表示没有影响。

第三条理由,则最为坚实,聚焦于中介这个特殊的身份。事实上,对于这个“天津首判”,一些报道的标题并不准确,省去了中介二字,而直接说炒房合同无效。这样确实会让人担忧,认为给了卖房者钻空子的空间,比如签订好的合同,卖房者发现房价涨了,后悔了,遂找“炒房”这个理由来撕毁合同。事实上,普通人的房屋买卖,不管是不是以“炒”为目的,都属于合同自由的范畴。但是,中介或者说房地产经纪这个职业绝对是具有特殊性的。如前文所说,他们具备比一般人要多太多的信息和资源,一旦作为市场交易的主体,那么,对于其他主体来说是极其不公的,也很容易侵犯到其他主体的利益。因此,应该禁止他们参与到“炒房”之中。

中介炒房合同纠纷中,不少人可能会质疑卖房者毁约,看到房子卖高价就后悔了,而当初他们在签约的时候可是自愿的,不可能不知道对方的真实身份。问题就在于,中介“买房人”可能利用自己的信息优势得知卖房人急于卖房筹钱等信息而杀价,也可能会和这起房屋买卖的实际中介(注:中介买房人不会犯自己代理自己的错误,不然这个合同可以直接判无效,所以在房屋买卖合同中,他们会以普通买房人的身份出现,而这单买卖的中介另有其人)串通,让卖房人误以为自己所签订的价格是一个公道的市场价格,实际并非如此,甚至在合同中留下不少有利于自己但是卖家浑然不觉的后门来。

房产中介这个行业是有特殊性的房产中介这个行业是有特殊性的

但是比较遗憾的是,这条职业道德算是部门规章,并未写到法律中去

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价,这是住房与城乡建设部的《房地产经纪管理办法》中明确规定的。而在北京、上海等地,也都有这样的地方性规定。不过,这些都不是法律和行政法规。在民事判决的时候,算不得数。《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条为“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例,可以直接引用。”当然,有关部门可以对炒房的中介作出行政处罚,不过这和民事判决是两码事了,能否震慑行业也不得而知。

一些房产中介会打出“不食差价”的承诺,不过这只可看作行业自我约束,并非法律要求一些房产中介会打出“不食差价”的承诺,不过这只可看作行业自我约束,并非法律要求

可以像禁止证券从业人员炒股那样禁止房产经纪炒房

我国现行证券法是禁止证券从业人员直接或间接持有、买卖股票。违规持有、买卖股票的证券从业人员将受到处罚。因为基于职业道德原则,证券业从业人员购买股票应该受到严格的控制,否则,证券业从业人员利用自己的内幕消息来炒股,对于普通的股民来说太不公平了。这样的职业道德也非在中国独有的,而可以看做一条行业惯例。

不难看出,证券业从业人员和房产经纪从业人员有非常相似的地方。那么,是否可以在法律或者行政法规层面来对房产经纪从业人员的职业道德作出一定的限制性规定呢?这也许是解决中介炒房最好的办法。

证券从业人员不得炒股,这也是特殊职业的道德要求证券从业人员不得炒股,这也是特殊职业的道德要求

 

房地产中介到底能不能以一个普通人的身份来炒房?答案是不能的,并非限制他们的权利,而是因为这个行业具有特殊性。而这一条也实在是有必要在法律中有所体现。