来自 话题 2016-11-18 14:47 的文章

房地产商变“包租婆”,限房价新思路不太靠谱

再见,地王!你好,包租婆!新政打算“一石二鸟”:限房价+促租房

土地竞拍现场 土地竞拍现场

前天的北京市土地交易大厅热闹非凡,久旱逢甘霖的16家房企为了抢地,使出了浑身解数。

此前,据北京市规划国土委公布的信息,此次挂牌的四个地块全部采用“限房价、竞地价”的交易方式,通俗点说,就是政府在土地竞拍前,先给未来的房价来了个最高限价,相当于给想拿地的房企一个预期:房价政府说了算。而竞拍规则里加入了“自持”(只出租,不对外出售)比例的确定,堪称“史上最复杂竞拍”,具体分三步走:

彼时有市场人士指出,在这样的游戏规则下,卖地的结果无非四种:第一,开发商竞价不到最高价就成交;第二,流拍;第三,开发商竞价到最高价,商住自持一定比例成交;第四,开发商竞价到最高价,商住和办公全部100%自持。然而,在断供六个月的情况下,各个房企摩拳擦掌,第四种情况是最容易发生的。

果不其然,在16号的土地竞拍中,挂牌的两块土地均未顺利成交。房企竞相当“房东”,两块土地的竞逐,均有4家房企选择自持商品住房面积的比例达100%。

开发商们变成了“持有商”,房子只出租不出售,这样的情况令人费解。对此,北京市规划国土委的相关负责人回应,这么做一来是为了落实房价调控新政,二来为了响应上级培养和发展住房租赁市场的要求。

乍看起来,新政似乎真的能够“一石二鸟”,做到限房价、促租房。毕竟,人们深恶痛绝的“地王”不会再冒出来了,而租房市场无疑也增加了巨量的供给。

不过,新政的“副作用”可能会持续发酵,楼市窟窿补不完

物以稀为贵,这是再简单不过的道理。从目前四块土地的竞拍来看,住宅完全100%自持已经成了北京土地交易的“标配”,如此结果无法缓解购房刚需,而楼市供给的不足,可能会让房价继续走高,地方政府想要的“限价”变成了“托价”。

也许有人会说,租房市场的供给多了,一部分原本想买房的人会跑去租房子。事实上,这一比例不会太高,因为潜在购房者,不论是把房子当做消费品还是投资品,都抱着“保值增值”的期望。专题《抢买房子,你抢的是财富还是风险?》分析过,北京的年租金相对于房价非常低廉,但如果有能力、有机会,大部分人还是首选买房。因此,在购房刚需无法缓解的情况下,房企自持减少了供应,二手房可能会迎来疯涨,到时候购房者除了要考虑买不买得起的问题,还要考虑买不买得到。

而且,只租不卖的情况下开发商要想方设法盈利,毕竟几十个亿的真金白银花出去了(四个地块的平均成交价超过50亿元)。一般靠出租房屋回笼资金很慢,且租房市场的前景如何,选择什么样的商业模式,都还是云里雾里的。另一方面,租客与购房者相比,和开发商谈判的力量要小得多,开发商也有可能通过降低质量和服务来变相压成本。比如,据《中国建设报》2013年的报道,2010年北京也曾实施过“限房价、竞地价”方式,当时中国铁建获得了长阳国际城的开发项目,然而业主们收房时发现新房的质量太过低劣。

现行土拍规则压缩了开发商的利润空间,那么开发商可能就要通过压缩建设成本来找补回来现行土拍规则压缩了开发商的利润空间,那么开发商可能就要通过压缩建设成本来找补回来

此外,还要考虑房子背后的隐藏福利。既然地方政府要发展租房市场,鼓励大家租房,那么和房子捆绑在一起的福利如何补偿(比如孩子上学问题)是关键,在后续政策不配套的情况下,促租房可能成为一句空口号。

政策收紧,房企却无顾忌地抢地,这是政府“相机”调控留下的后遗症,各方不再相信政策有效

限制严格、投资风险大,但房企抢地的热情仍难挡。《北京商报》采访的一位业内人士表示,“房企激烈争抢海淀限房价地块的背后,也是在对赌未来房地产调控政策会走向宽松。”“目前为稳定市场、平抑过高的房价,房地产政策较为严格,但并不意味着严格的楼市政策会一直持续,开发商激烈抢地或许也有这种考量。”这次房企选择住房自持,政府并没有对出租形式、出租年限的限制,具体操作还是房企说了算,更重要的是或许过几年政策一变,又允许这些房企出售住房了,要真是这样,房企也算提前囤货居奇了。

国内调控预期的房地产政策,难以做到对预期的管理。究其原因,是房地产调控政策一向以来的“相机选择”留下了后遗症。诺贝尔经济学奖得主芬恩·基德兰德(Finn E. Kydland)和爱德华·普雷斯科特(Edward Prescott)对此专门有研究,提出了宏观调控政策存在“动态不一致”的理论,即如果一个政策只是在制定阶段是最优的,而在执行阶段并不是最优的,这个政策就是动态不一致的。解释起来其实很容易理解,政府在“今天”实施的政策,是基于对“明天”的预期和判断,但真正到了“明天”,情况可能完全和预期的不一样,那么原来的政策自然无效了,到时候还要再想其他办法。

以房地产调控为例,既然房价是由供需决定的,那么调控房价自然也要从供给和需求入手,除此之外的调控政策都带有“临时”的色彩,不能消除各方认定房价将继续上涨的预期。事实也是如此,从2010年到现在,在一脚油门一脚刹车的调控下,人们不再相信调控政策能有效抑制房价,房价持续走高。

这是2008年某地开发商打出的条幅这是2008年某地开发商打出的条幅

 

“防止房价过快上涨”,不应该单单对房价采取各种短期频繁调控,“相机”调控只会让各方更不信任政策。这次让开发商变成“包租婆”,不见得会有好效果。